Es gibt viele Wege Geld mit Immobilien zu verdienen. Einige dieser Strategien benötigen neben einer grossen Menge an Kapital auch sehr viel Zeit. Der Umbau einer Immobilie zur Wertsteigerung könnte eine dieser Möglichkeiten sein. 

Doch viele Investoren sind auf der Suche nach einem simplen Investment, dass dennoch eine gute Rendite abwirft. Buy-to-let Immobilien können dies ermöglichen. 

Was ist buy-to-let? 

Buy-to-let beschreibt eine Investmentstrategie, bei der der Investor eine Immobilie kauft, um sie dann direkt an eine andere Person zu vermieten. Dabei werden grosse Arbeiten an der Immobilie vermieden und nur Mängel behoben, sodass die Komplexität des Projektes möglichst gering ist. 

Wie funktioniert buy-to-let? 

Das Ziel einer buy-to-let Immobilie ist es natürlich eine Rendite mit dem Kauf des Objektes zu erwirtschaften. Die Rechnung bei einer Immobilie, die nur zur Vermietung bestimmt ist, ist ziemlich leicht. 

Solange Sie höhere Mieteinnahmen als Zinszahlungen und Instandhaltungskosten haben, werden Sie einen Gewinn erwirtschaften. Dies scheint auf den ersten Blick nicht schwer zu sein, doch tatsächlich gibt es einige Hürden und Fallen, die ein buy-to-let Investment scheitern lassen könnten. 

Was sind die möglichen Hürden eines buy-to-let Investments? 

Es gibt zwei wesentliche Einflussfaktoren auf den Erfolg eines buy-to-let Investments. Zum einen ist dies das Risiko eines Leerstandes und zum anderen Zinserhöhungen. 

Die Renditequelle eines Vermietungsobjektes sind natürlich die Mieteinnahmen, die mit der Immobilie erwirtschaftet werden. Solange diese höher sind als die Instandhaltungskosten und die zu zahlenden Zinsen, werden Sie eine positive Rendite erwirtschaften. 

Doch sollten die Mieteinnahmen wegfallen, bleiben Ihnen dennoch die Kosten. Das bedeutet, dass sie bei einem Leerstand der Immobilie die vollen Kosten übernehmen müssen und keine Einnahmen haben.  

Aus diesem Grund sollten sie nur Immobilien für eine buy-to-let Strategie verwenden, die in begehrten Lagen liegen. Diese Objekte mögen teurer sein, doch das Risiko eines Leerstandes ist in diesen Regionen deutlich geringer und senkt somit das Risiko. Eine weitere Möglichkeit das Risiko zu minimieren sind Versicherungen, die Mietverluste ausgleichen. 

Weiterhin birgt eine mögliche Zinserhöhung Probleme für buy-to-let Investoren. Eine Immobilie ist ein langfristiges Investment und ist somit auch von den langfristig schwankenden Zinsen betroffen. Sollten Sie keine sehr lange Zinsbindung vereinbart haben, so kann es sein, dass in Zukunft deutlich höhere Zinsen auf Sie zukommen.  

Dadurch kann es geschehen, dass Sie nach einer Refinanzierung Verluste mit Ihrer vermieteten Immobilie erwirtschaften. Dies kann geschehen, wenn die Zinsen so hochsteigen, dass die Mieteinnahmen sie nicht mehr abdecken können. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, dass Sie sich niemals zu hoch verschulden.  

Erfolgsfaktoren für eine buy-to-let Strategie 

Der wichtigste Erfolgsfaktor für eine buy-to-let Strategie ist definitiv die Recherche vor dem Kauf der Immobilie. Wie bei jedem anderen Investment sollten Sie ganz genau wissen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie sich für ein Objekt entscheiden.  

Alle bereits genannten Risiken sind Resultate einer unzureichenden Recherche. Zum Beispiel ist ein Leerstand sehr unwahrscheinlich, wenn Sie in entsprechend belebten und wachsenden Regionen investieren. Ebenso sollten Sie den erwarteten Cashflow ausrechnen, um genau zu wissen, wie viel am Ende für Sie überbleibt. Wenn Sie die genauen Zahlen kennen, können Sie darauf achten, dass Sie ein entsprechendes Polster in Ihren Überschuss einplanen, um eventuelle Zinserhöhungen zu negieren. 

Solange Sie eine anständige Recherche betreiben und mit realistischen Zahlen rechnen, ist ein buy-to-let Objekt genau das Richtige für Sie, um langfristig Kapital anzulegen. 

Was ist eine buy-to-let Hypothek?  

Nicht zuletzt müssen Sie daran denken, dass nur eine buy-to-let Hypothek für eine Immobilie zur Vermietung verwendet werden darf. In den allermeisten Fällen zahlen Sie bei einer buy-to-let Hypothek nur Zinsen und keine Tilgung. Dadurch sind Ihre monatlichen Kosten geringer, aber Ihr Kredit bei der Bank verringert sich nicht. 

Aus diesem Grund entscheiden sich viele buy-to-let Investoren Ihre Immobilie zu verkaufen, anstatt zu refinanzieren und damit den Kredit abzubezahlen. Wenn die Preise für Immobilien in der Zeit, in der Sie im Besitz der Immobilie waren, sinken, könnte dies ebenfalls das Risiko bergen, dass Sie zusätzliches Kapital für die Ablösung Ihres Kredites aufbringen müssen.  

Ebenfalls sollten Sie beachten, dass solch eine Hypothek einen höheren Eigenkapitalanteil erfordert, der meist bei etwa 25% liegt. Die Bank sieht eine buy-to-let Immobilie als ein höheres Risiko an, weshalb Sie mehr Eigenkapital vom Investor fordert und sich somit von einem potenziellen Risiko absichert. Erfahrungsgemäss kann man jedoch sagen, dass sich der Immobilienmarkt in einer sehr aussergewöhnlichen Situation befinden müsste um wirklich 25% Wertverlust zu erzielen. Bei einer normalen Marktkorrektur spricht man im Durchschnitt von ca. 15 – 20%.